Rapport d’exemple : l’annonce est inventée, le lieu et les données sont réels.
Ambrunes, Seynod
Maison ancienne, 6 pièces · 165 m² · terrain de 1 247 m²
Lieu-dit Ambrunes, à 180 m (IGN) · adresse la plus proche : 12 Chemin des Fléoles 74600 Annecy
Le bien en un coup d’œil
Note Limier
58/100Avec réserves- Demandé
- 795 000 €
- À négocier vers
- 765 000 €
7 % au-dessus de la médiane du quartier, dans la fourchette des ventes voisines
€/m², 13 ventes voisines ; la bande : la moitié centrale des ventes
- À savoir 4Prix du marché · Bruit · Énergie · Texte de l’annonce
- Vérifié 3Urbanisme · Écoles · Relief
- Non vérifié 2Risques · Photos
- 165 m² habitables
- 6 pièces
- 4 chambres
- 1 247 m² de terrain
- 4 818 € le m²
Ce que l’annonce ne dit pas
- À savoir :
4 818 €/m² demandés, pour une médiane de 4 487 €/m² sur 13 ventes à moins de 500 m depuis 2021 : 7 % au-dessus. Prix affiché, honoraires d’agence éventuels compris : les ventes DVF ne les comptent pas.
Demandes de valeurs foncières géolocalisées (DGFiP, Etalab), fichiers geo-dvf par commune et par année - À savoir :
L’autoroute A41 passe à 160 m.
BD TOPO, IGN (Géoplateforme)
À savoir
- À savoir :
Classe énergie E selon l’annonce.
- À savoir :
L’annonce parle de travaux : « Toiture d’origine à reprendre ».
Écrit dans l’annonce : à garder en tête pour la visite.
Le prix
4 818 €/m² demandés. Médiane des 13 ventes de maisons à moins de 500 m depuis 2021 : 4 487 €/m².
Les ventes les plus proches
| Date | Surface | Prix | Au m² | Distance |
|---|---|---|---|---|
| novembre 2022 | 113 m² | 466 600 € | 4 129 € | 120 m |
| août 2024 | 99 m² | 581 643 € | 5 875 € | 200 m |
| janvier 2024 | 67 m² | 419 000 € | 6 254 € | 200 m |
| mars 2023 | 98 m² | 528 500 € | 5 393 € | 200 m |
| septembre 2022 | 87 m² | 517 000 € | 5 943 € | 200 m |
| avril 2021 | 76 m² | 341 030 € | 4 487 € | 200 m |
À négocier vers 765 000 €
- Les ventes voisines donnent 740 000 € pour 165 m².
- Vente la plus proche, à 120 m : 113 m² pour 466 600 €, en novembre 2022.
Estimation de Limier, pas une expertise : 13 ventes comparables à moins de 500 m depuis 2021 (DVF, DGFiP), écart de plus ou moins 24 %. Le vendeur reste libre de son prix.
Le détail de la note, 58 sur 100
Prix
- 12,5Point de départ, quand rien n’est encore vérifié.
- +4,54 818 €/m² demandés, pour une médiane de 4 487 €/m² sur 13 ventes à moins de 500 m depuis 2021 : 7 % au-dessus. Prix affiché, honoraires d’agence éventuels compris : les ventes DVF ne les comptent pas.
État
- 15Point de départ, quand rien n’est encore vérifié.
- -3Classe énergie E selon l’annonce.
- -5L’annonce parle de travaux : « Toiture d’origine à reprendre ».
Lieu
- 18Point de départ, quand rien n’est encore vérifié.
- -4L’autoroute A41 passe à 160 m.
Règles
- 20Point de départ, quand rien n’est encore vérifié.
- Aucun fait vérifié n’a changé cette part.
Le lieu
- Grands axes
- L’autoroute A41 à 160 m ; pas de voie ferrée à moins de 500 m ; Aéroport d’Annecy-Haute-Savoie-Mont-Blanc à 4,8 km.
- Écoles
- École primaire publique Les Neigeos Seynod Annecy (1,4 km), École professionnelle privée hors contrat Ipso Campus (1,5 km).
- Relief
- 4,8 m de dénivelé sur la parcelle, pente moyenne de 8 %, altitude 542 m.
Les règles et les risques
3
- À savoir :
Classe énergie E selon l’annonce.
- Non vérifié :
La commune est exposée au risque inondation ; la parcelle elle-même n’est pas vérifiée.
Géorisques (ministère de la Transition écologique, BRGM), API v1 - Vérifié :
Zone Ucs1 du plan local d’urbanisme : à dominante d’habitat individuel à faible densification.
Géoportail de l’urbanisme (IGN), via l’API Carto, module GPU
Les questions à poser
3
- Demandez la liste des travaux à prévoir et, si possible, des devis déjà faits.
- Construit en 1974 : demandez le diagnostic amiante.
- Demandez l’état des risques (ERP) : il dit si la parcelle est en zone inondable, et si le bien a déjà été inondé.
Ce que nous n’avons pas pu vérifier
2
- Non vérifié :
Photos. Photos non analysées : l’annonce d’exemple n’a pas de photos.
- Non vérifié :
Risques naturels et industriels. La commune est exposée au risque inondation ; la parcelle elle-même n’est pas vérifiée.